Агентство недвижимости в г. Таганроге
Российская гильдия риэлторов Южная палата недвижимости Таганрогская гильдия риэлторов Система добровольной сертификации тел./факс: (8634) 36-15-02

19 лет на рынке недвижимости в Таганроге

 На главную
 О Таганроге
  Описание
Карта города
Карта сел на побережье
Экскурсия по г. Таганрогу

 Недвижимость в г.Таганроге

  Квартиры
Домовладения
Новостройки
Коммерческая недвижимость
Земельные участки
 Аренда жилья в г.Таганроге
 Аренда коммерческой недвижимости
 Загородная недвижимость
  Квартиры
Домовладения
Коммерческая недвижимость
Земельные участки
 О компании
  Сфера деятельности
Документы
Наши услуги клиентам
Сотрудники
Отзывы
Контакты
 Земельные участки (промышленные)
 Сельхозпредприятия
 Юридические консультации
Аналитические прогнозы
 Наши проекты




 Анализ рынка вторичного жилья г. Таганрога 2008-2009 гг.

Аналитическая статья Генерального директора ЗАО <Приазовский центр недвижимости> М.В. ЗАИЧКИНОЙ.




В условиях общего финансового кризиса прогнозы рынка недвижимости кажутся неопределенными как никогда. Многие специалисты и эксперты сейчас даже не берутся утверждать что-то конкретное и по сравнению с окончаниями прошлых лет, когда все издания пестрели многочисленными прогнозами о росте цен на недвижимость в грядущем году, сейчас заявлений о том, что можно ожидать в обозримом будущем гораздо меньше. Однако именно сейчас перспективы рынка недвижимости представляются наиболее предсказуемыми.

Следует начать с того, что за последние месяцы 2008 года на таганрогском рынке недвижимости установился четкий спад цен на жилье. В сложившихся условиях эта ситуация абсолютно уместна и имеет доминирующий характер. С одной стороны недвижимость в Таганроге дорожала много лет и выросла в цене многократно, нередко отрываясь от уровня платежеспособности основной массы потенциальных покупателей жилья. С другой стороны, разразившийся финансовый кризис заметно сократил доходы бизнеса и населения, практически уничтожил ипотечное кредитование и инвестиционную активность.

Все эти и иные факторы, влияющие сейчас на рынок недвижимости, приводят к одному очевидному выводу. В ближайшее время нисходящий ценовой тренд будет сохраняться и все прогнозы, по сути, сводятся к ответу на следующие вопросы: «Как долго будет продолжаться снижение?» и «Какова глубина падения цен?».

Предложения квартир в новостройках и на вторичном рынке жилья в нашем городе в плане цен можно разделить на две категории – адекватные и неадекватные. К первой категории относятся хорошие или сбалансированные по всем параметрам предложения, не имеющие серьезных недостатков, причем по разумной цене. Ко второй – квартиры, цены на которые были завышены изначально, даже до кризиса, выставлялись «на вырост» с расчетом на дальнейший рост рынка, причем нередко подобные варианты имеют те или иные изъяны. Например, за последние годы было построено немало псевдо-элитных домов, явно не соответствующих настоящему элитному статусу, но продаваемых по безумно высоким ценам. Немало предложений квартир на вторичном рынке в хороших районах Таганрога и с хорошим ремонтом расположено в старых домах с плохими подъездами, без территории и нормального паркинга. Нередко цена метра в хрущевских пятиэтажках достигала уровня цен в новых домах и т.д.

Соответственно, в нынешних условиях даже независимо от сегмента, к которому принадлежит квартира, динамика ее стоимости будет определяться тем, принадлежит ли она к первой категории или ко второй. Так, как мы считаем, коррекция цен на жилье из первой категории будет наименьшей, потому что они не были завышены изначально, а также даже в условиях кризиса оптимальные варианты имеют больше шансов найти своих покупателей. При этом коррекция цен на квартиры, которые можно отнести ко второй категории может оказаться куда более глубокой и продолжительной.

Рассуждая на тему глубины снижения цен на квартиры в 2009 году, следует принять во внимание, что с учетом скрытой коррекции – торга и скидок – стоимость таганрогских квартир к концу 2008 года уже потеряла порядка 15%-20%. Для сравнения: после дефолта 1998 года, когда падение цен на недвижимость было наибольшим за всю рыночную историю, снижение составило в среднем около 25%. Это позволяет сделать вывод, что коррекция цен на недвижимость, относящуюся к первой категории, уже во многом исчерпана. Следовательно, в 2009 году эти квартиры могут потерять в цене уже немного, возможно дополнительные 5% - 7% до начала весны, а с наступлением весеннего делового сезона спрос на оптимальное жилье по разумной цене начнет постепенно восстанавливаться, а цены – стабилизируются.

Дополнительное снижение цен на квартиры, относящиеся ко второй категории, может оказаться более существенным, так как в кризис все низколиквидные предложения продать крайне сложно. В зависимости от степени завышенности начальной цены и серьезности недостатков, дополнительное снижение цен на такое жилье может составить еще порядка 10% и более. Разумеется, что и срок коррекции цен на неликвидные квартиры по завышенным ценам потребует больше времени и продлится до конца весны – начала лета. Так или иначе основная волна коррекции цен на таганрогские квартиры закончится в первом полугодии 2009 года, а для второго будет характерна стабилизация цен.

Следует отметить, что стремительное развитие общего финансового кризиса и коррекции цен на недвижимость имеет свои положительные стороны. По мнению аналитиков, после 7 летнего периода постоянного роста цен рынку недвижимости было необходимо «спустить пар», чтобы подготовится к новому продолжительному периоду роста. Примечательно, что основная часть коррекции цен уже произошла, причем за довольно короткий промежуток времени – последние месяцы 2008 года. А значит, худшее уже позади.

С началом 2009 года снижение цен, разумеется, продолжится, но оно будет происходить уже замедляющимися темпами, и рынок достигнет «дна» еще в первом полугодии, после чего последует период стабилизации цен. Дальнейшее развитие событий во многом будет зависеть от общего макроэкономического фона, но постепенная активизация покупателей будет происходить за счет высокой потенциальной потребности в жилье и необходимости в улучшении жилищных условий. А значит, впоследствии рынку обеспечен новый период подъема.


В нынешних условиях ключом к успеху для девелоперского или инвестиционного бизнесов является своевременное изменение стратегии и ценовой политики. Вместо систематической игры на повышение, характерной для восходящего рынка, сейчас необходимо перестроиться на стратегию снижающегося рынка. Кто из игроков таганрогского рынка недвижимости сделает это среди первых, тот не только переживет кризисную ситуацию и спасет свой бизнес, но и заметно усилит его позиции за счет других, более инертных и догматично настроенных участников.


P. S. Взрывоопасная обстановка по строительству многоквартирного дома на ул. Чучева 40 (застройщик РотЯг) близка к благополучному разрешению. После подписания официальных документов подробная информация будет размещена на страницах газеты Недвижимость Таганрога.



тел./факс: (8634) 36-15-02
О компании Полезные ссылки Информация Услуги клиентам Газета Погода
E-mail: rlt@pcn.tai.ru   
     © 2001-2016, «Приазовский Центр Недвижимости»
     Разработка ООО «Комплексные Программные Решения» Яндекс.Метрика